Ibukota keuangan India Mumbai mendapat perubahan
Nikkei

Ibukota keuangan India Mumbai mendapat perubahan

MUMBAI — Vijay Pratap, yang mencari nafkah sebagai juru kampanye politik dari pintu ke pintu, berbagi rumah petak satu kamarnya — lebih kecil dari tempat parkir untuk dua mobil kecil — dengan enam anggota keluarganya, termasuk ibunya yang berusia delapan tahun. Dia telah tinggal di sana selama 61 tahun hidupnya, tiga generasi di kamar seluas 160 kaki persegi di sebuah bangunan tiga lantai bobrok berusia 96 tahun di Mumbai. Sementara kota di sekitar rumahnya telah berubah menjadi megalopolis, rumah petak BDD ini — perumahan murah yang dikembangkan oleh Departemen Pembangunan Bombay pemerintah Inggris — tetap tak tersentuh.

Sampai sekarang.

Tiga konglomerat terbesar India telah mulai bekerja untuk membersihkan sebagian besar tanah, proyek-proyek yang, jika semuanya berjalan sesuai rencana, akan meningkatkan keuntungan mereka sambil juga menyediakan rumah baru gratis bagi penduduk. Proyek-proyek BDD dapat menjadi contoh untuk pembangunan kembali daerah-daerah lain dari perumahan yang terkenal buruk di kota berpenduduk 20 juta orang ini.

Dibangun satu abad yang lalu oleh Inggris di atas 90 hektar di Mumbai Tengah, rumah petak BDD menarik migran dari seluruh India, ribuan dari mereka bekerja di pabrik tekstil di dekatnya. Saat ini, Mumbai adalah ibu kota keuangan India, pusat bisnis dan juga pusat perfilman Hindi. Ini bukan pusat tekstil. Pabrik tidak pernah pulih dari pemogokan yang melumpuhkan pada 1980-an dan dalam 20 tahun terakhir, pemilik telah merobohkannya dan mengubahnya menjadi menara perumahan komersial dan mewah untuk mengakomodasi orang kaya baru. Tanpa jaminan sosial, para pekerja yang tinggal di rumah petak BDD bertahan hidup dengan melakukan pekerjaan sampingan.

Pembangkit tenaga keuangan global termasuk Blackstone Group, GIC of Singapore, KKR & Co, dan Brookfield Asset Management telah bertaruh besar pada proyek real estat di sekitar mereka. Grup real estat lokal Macrotech Developers telah memasang menara bermerek Trump, di mana apartemen dijual seharga $ 1,5 juta dan lebih tinggi.

Vijay Pratap berbagi rumah petak satu kamar dengan enam anggota keluarganya. (Foto oleh Kamlesh Pednekar)

Di bawah bayang-bayang mereka, ribuan penghuni BDD merasa liberalisasi ekonomi yang dimulai 30 tahun lalu oleh pemerintah India telah meninggalkan mereka. “Kita bisa melihat beberapa menara baru datang di sekitar kita dengan masing-masing flat seharga jutaan rupee. Tapi hidup kita tetap sama seperti kita terjebak dalam time warp,” kata Pratap.

Pratap dan keluarganya sekarang menggantungkan harapan mereka pada rencana pemerintah daerah untuk membangun kembali rumah petak itu. Penghuni dapat segera diberikan kunci apartemen yang lebih besar, 500 kaki persegi di gedung yang baru dibangun. Sebagai imbalannya, tanah yang dikosongkan oleh rumah petak akan digunakan untuk mendirikan menara dengan apartemen yang jauh lebih besar yang akan dijual di pasar terbuka.

Strategi serupa sebelumnya diusulkan untuk pembangunan kembali Dharavi — kawasan kumuh terbesar di Asia, yang terletak beberapa mil di utara — tetapi telah terhenti. Proyek pembangunan kembali lainnya yang diprakarsai oleh Bombay Port Trust, salah satu pemilik tanah terbesar di Mumbai, sedang dalam tahap perencanaan. Membangun kembali daerah-daerah ini telah menjadi mimpi selama beberapa dekade, tetapi harga real estat yang tidak stabil, birokrasi, dan penolakan penduduk terhadap relokasi telah menjadi hambatan yang terus-menerus.

Sementara daerah kumuh Dharavi berisi usaha kecil yang membuat segala sesuatu mulai dari lampu tanah hingga tas kulit, yang tidak dapat diakomodasi di gedung baru, rumah petak BDD tidak memiliki masalah seperti itu. Faktor lain dalam keinginan untuk mulai bekerja: harga rumah di Worli, lokasi proyek BDD terbesar, 15-20% lebih tinggi daripada di Dharavi.

Beberapa rumah di rumah petak BDD berusia seabad di Worli ditutupi oleh lembaran plastik biru untuk mencegah hujan. (Foto oleh Kamlesh Pednekar)

Sebuah konsorsium yang dipimpin oleh Tata Projects akhirnya merintis di Worli pada Agustus setelah berlarut-larut negosiasi dengan warga dan penyelesaian litigasi di antara kontraktor. Sekitar 10.000 keluarga saat ini tinggal di 121 bangunan rumah petak di 55 hektar di Worli, dan masterplan panggilan untuk penggantian mereka dengan 98 “rehabilitasi” dan bangunan penjualan terbuka secara total, antara 22 dan 66 lantai.

Untuk Tata Projects — bagian kecil dari kerajaan bisnis keluarga Tata dengan pendapatan $103 miliar — kontrak senilai 117 miliar rupee ($1,6 miliar) dari pemerintah daerah akan menambah 15% hingga 20% ke lini teratasnya selama periode delapan tahun. konstruksi. Ia juga berharap proyek tersebut akan ditiru di seluruh negeri, menambah portofolio bisnis yang berkembang yang mencakup proyek infrastruktur seperti kereta metro di Chennai, Pune dan Mumbai.

Larsen & Toubro, yang mengembangkan kembali 42 rumah petak di Naigaon, Dadar, adalah perusahaan konstruksi terbesar di India dengan penjualan 733 miliar rupee pada tahun fiskal yang berakhir Maret 2021. L&T akan membangun 20 gedung hingga 23 lantai untuk penghuni BDD saat ini dan empat , menara 60 lantai untuk penjualan terbuka. Itu juga akan membangun gedung komersial di lokasi yang sama.

Seorang wanita bekerja di pabrik tembikar tradisional di Dharavi. (Foto oleh Kamlesh Pednekar)

Yang terkecil dari tiga proyek — 16 bangunan di daerah NM Joshi Road di Lower Parel — dipimpin oleh Shapoorji Pallonji & Co., yang merupakan perusahaan konstruksi tertua di India dan yang pemiliknya, keluarga Mistry, telah lama bekerja sama. -Menjalankan perseteruan hukum dengan Tata Sons yang baru berakhir tahun ini. Seorang pejabat Shapoorji Pallonji mengatakan akan memakan waktu enam hingga delapan bulan lagi untuk proyek Lower Parel untuk memulai, karena persetujuan sedang menunggu.

Pengembang berdiri untuk membuat rejeki nomplok substansial dari kontrak konstruksi mereka, karena pemerintah negara bagian menanggung risiko biaya tambahan karena penundaan dan kenaikan biaya. Pengembang akan membangun apartemen di rehab dan menara mewah sementara negara bagian Maharashtra akan menjual apartemen yang lebih besar di pasar terbuka.

“Kontraktor terkenal yang dipilih untuk konstruksi proyek harus memastikan penyelesaian tepat waktu dan konstruksi berkualitas tinggi,” kata Gulam Zia, direktur eksekutif senior firma penasihat real estat Knight Frank. “Namun, pendanaan proyek juga akan tergantung pada penjualan di pasar terbuka.”

Setelah bangunan rehab siap, rumah susun akan dibagikan kepada penghuni BDD yang kemudian akan membentuk asosiasi yang akan mengumpulkan biaya pemeliharaan dari semua anggota. Biaya pemeliharaan 10 tahun pertama akan ditanggung oleh pemerintah.

Kondominium mahal bermunculan di dekat rumah petak BDD di Worli. (Foto oleh Kamlesh Pednekar)

Pembangunan kembali BDD akan mengubah seluruh estetika Mumbai dan, kata para pendukung, membantu meningkatkan standar hidup bagi banyak penduduk. “Sebagian besar penduduk Mumbai telah berjuang selama bertahun-tahun di ruang sempit dan berdamai dengannya. Mereka dapat melihat dampak nyata dari pembangunan di negara ini,” kata Ritesh Mehta, direktur senior di Jones Lang LaSalle (JLL), seorang perusahaan penasihat real estat.

Ini akan menjadi bagian yang lebih baik dari satu dekade sebelum jelas apakah proyek tersebut sukses. Upaya pembangunan kembali sebelumnya gagal di Mumbai karena penduduk tidak ingin atau tidak mampu membeli rumah baru di area yang sama yang membebani mereka dengan biaya perawatan bulanan yang mahal.

“Kualitas konstruksi Tatas, Shapoorji Pallonji Group dan L&T sangat tinggi dan kami telah menangani semua masalah yang diangkat oleh warga,” kata Sunil Shinde, mantan anggota majelis negara bagian dari daerah pemilihan Worli.

Jalan padat di Dharavi. (Foto oleh Kamlesh Pednekar)

Tapi skeptis tetap ada. Sudhir Bhandare, seorang asisten kantor berusia 38 tahun dan penduduk BDD, mengatakan bahkan rumah seluas 500 kaki persegi saja tidak cukup. ‚ÄúPemerintah harus memberi kami rumah seluas 600 kaki persegi dan membuat bebas perawatan selamanya. Mulai sekarang, tidak akan ada biaya pemeliharaan untuk 10 tahun pertama tetapi karena sebagian besar penduduk berpenghasilan rendah, mereka tidak akan dapat untuk membayar biaya perawatan nanti. Banyak yang akan menjual rumah baru mereka dan menetap di pinggiran kota yang jauh,” prediksinya.

Harga real estat di Mumbai adalah yang paling mahal di India. Menurut JLL, properti kelas atas — yang berada di gedung dengan fasilitas seperti kolam renang dan clubhouse — dihargai 22.500 rupee per kaki persegi di Mumbai Tengah dan 35.850 rupee per kaki persegi di Mumbai Selatan, dibandingkan dengan sekitar 20.000-22.000 rupee per kaki persegi. kaki persegi di daerah utama New Delhi dan 17.000-19.000 rupee per kaki persegi di Bangaluru, pusat teknologi bangsa.

Itu bisa membuatnya tidak terjangkau bagi banyak orang di angkatan kerja muda. Beberapa perusahaan multinasional global seperti Amazon, Walmart dan Apple melewatkan Mumbai dan membangun kantor pusat mereka di kota-kota lain.

Shinde mengatakan harga real estat bisa turun secara substansial di Mumbai Tengah jika pembangunan kembali BDD berhasil meningkatkan pasokan di daerah tersebut. Proyek ini akan membebaskan lahan utama yang dapat membuat kota terjangkau bagi migran baru, katanya.

“Kami telah berjanji untuk menyerahkan kunci rumah baru dalam tiga setengah tahun ke depan,” katanya kepada Nikkei Asia. “Jika ketiga pembangunan kembali berhasil, itu akan mengubah wajah Mumbai. Masalahnya adalah penyelesaian tepat waktu.”

Sampai saat itu, warga seperti Pratap harus menunggu. “Kehidupan generasi kita hampir berakhir. Tapi saya tidak ingin generasi berikutnya menderita seperti kita. Karena itu, kami ingin proyek ini berhasil,” katanya.

“Masa depan anak-anak kita sekarang terkait dengan proyek ini.”


Posted By : keluaran hk 2021